В последнее время в новостных лентах все чаще мелькают сообщения о незаконном вовлечении застройщиками денежных средств граждан в долевое строительство, срыве сроков строительства, увеличения ими стоимости жилья после заключения договоров бронирования. Как этого избежать рассказывает Sauap.org со ссылкой на Finprom.
В РК жилье слабо доступно. Эффективный инструмент поддержки — долевое участие в жилищном строительстве
В Казахстане есть необходимость в жилье. Если сравнивать показатели обеспеченности жильем РК и стран Европы, а также США, то Казахстан окажется в самом низу рейтинга, учитывающего соотношение населения с количеством жилых объектов. Кроме того, более 70% семей РК проживают в жилищах, где на человека приходится менее 20 кв. м жилой площади. Напомним, по нормам ООН показатель должен составлять не менее 30 кв. м, то есть значительно больше.
Покупка жилья в РК — вопрос непростой, особенно с учетом того, что рост заработных плат казахстанцев «сожрала» инфляция, и покупательная способность в стране по итогам первого квартала текущего года упала.
В таких условиях весьма востребованным способом приобретения жилья в Казахстане является долевое участие в жилищном строительстве. Популярность этого способа обусловлена более низкой стоимостью жилья в сравнении с покупкой после ввода объекта в эксплуатацию или же на вторичном рынке, где за последние годы отмечается значительный рост цен. Так, скажем, на первичном рынке в 2019 году жилье стоило в среднем 293,5 тыс. тг за кв. м, а в мае текущего года — уже 486 тыс. тг за кв. м (разница в 65,6%). На вторичном рынке по итогам 2019 года квадрат жилья стоил в среднем 200,4 тыс. тг, а в мае текущего — 505,7 тыс. тг, то есть в 2,5 раза больше.
Для сравнения: среднемесячная номинальная заработная плата в РК составляла по итогам первого квартала 2023 года 340,6 тыс. тг. С одной стороны, это на 82,3% больше среднего показателя 2019 года (186,8 тыс. тг). С другой, как уже было сказано, рост не перекрывает инфляцию, и покупательная способность заработных плат за год сократилась на 0,6%.
Если же сравнить заработные платы с ценами на жилье, проблема станет очевидной. Для примера, возьмем обычную семью из двух работающих человек (то есть рассчитывать будем на две средние номинальные заработные платы в месяц), и стандартную квартиру площадью 54 кв. м. Даже если такая семья сможет откладывать на квартиру сразу треть общего заработка, то для накопления хотя бы 20% от стоимости квартиры (стандартный первоначальный взнос) копить придется 1,9 года из расчета стоимости среднестатистического нового жилья и 2 года — в случае жилья на вторичном рынке. Накопления же до полной стоимости займут и вовсе 9,6 года для нового и 10 лет — для вторичного жилья.
Заметим: при этом мы делаем фантастическое допущение, что на протяжение всего срока накопления стоимость жилья не будет меняться, что невозможно, а значит, реальный срок будет дольше — причем вполне вероятно кратно. Кроме того, мы использовали данные по номинальной среднемесячной заработной плате, хотя гораздо более показательной является медианная (величина, находящаяся в центре ряда распределения численности работников по размерам начисленной заработной платы и делящая его на две равные части — с зарплатой ниже и выше медианной) заработная плата, составившая в первом квартале 2023 года всего 225,7 тыс. тг (и 204,1 тыс. тг — по итогам 2022 года). Также показателен уровень модальной (величина, наиболее часто встречающаяся в ряду распределения численности работников по размерам начисленной заработной платы) заработной платы, составивший в РК в 2022 году всего 68,6 тыс. тг.
Тем временем специалисты аналитических центров Urban Reform Institute (США) и Frontier Center for Public Policy (Канада), основываясь на стандартах ООН, ОЭСР, Joint Center for Housing Studies и т.д. определили критерии доступности жилья. Жилье в стране считается доступным, если для приобретения квартиры средней площади и стоимости требуется менее 3 лет, среднедоступным — от 3 до 4 лет, недоступным — более 5 лет.
Таким образом, доступным по таким расчетам жилье в РК точно не является.
В такой ситуации неудивительно, что механизм долевого участия в жилищном строительстве, где стоимость жилья до 30% ниже стоимости после ввода объекта в эксплуатацию, является востребованным в нашей стране. Однако здесь важно помнить о подводных камнях.
Напомним: в соответствии с Законом «О долевом участии в жилищном строительстве», продажа жилья на этапе строительства разрешена только через заключение договора долевого участия (ДДУ) по утвержденной типовой форме.
Типовая форма договора долевого участия утверждена приказом Миннацэкономики от 28 июля 2016 года № 345. Договор заключается в письменной форме, и необходимо обратить внимание, что после подписания ДДУ должен быть зарегистрирован в местном акимате через Единую информационную систему долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр». По факту регистрации ДДУ предоставляется соответствующая выписка, которая предотвращает факт двойной продажи и является основанием для оплаты.
В случае, если покупатель заключает с застройщиком иной договор (предварительный договор бронирования, договор резервирования, договор инвестирования, договор уступки права требования), он не считается участником долевого строительства и не сможет в критической ситуации — например, невыполнения застройщиком сроков в течение длительного времени, продажи одной квартиры нескольким людям и прочее — защитить свои права как дольщик.
В свою очередь заключение ДДУ и привлечение средств дольщиков в соответствии с законом возможны исключительно при наличии у застройщика соответствующего разрешения местного исполнительного органа или гарантии АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК). Застройщик обязан предъявить будущему дольщику эти документы.
Гарантия КЖК выдается застройщику после проведения тщательной проверки на надежность:
- проанализированы финансовые показатели,
- ценовая политика,
- источники финансирования,
- объемы и стоимость строительства;
- просмотрены разрешительные и правоустанавливающие документы;
- проверка на отсутствие судебных или налоговых разбирательств.
При наступлении дефолта застройщика КЖК берет на себя обязательства по завершению строительства объекта и передачи дольщику причитающегося ему жилья.
Таким образом, заключение ДДУ в соответствии требованиями закона может значительно обезопасить дольщика от недобросовестных застройщиков, а таковых в РК хватает.
Однако на сегодняшний день все еще актуальны продажи объектов долевого строительства без соответствующего разрешения и с нарушением законодательства. Чтобы обеспечить населению достоверную и полную информации по объектам долевого строительства, КЖК размещает на официальном сайте www.khc.kz, в разделе «Физическим лицам» и подразделе «Дольщикам», реестр договоров о предоставлении гарантии по строящимся объектам и информация о ходе строительства по жилым комплексам.
Также КЖК разработала информационную систему «Жилищный портал» www.homeportal.kz, где размещен перечень законных объектов долевого строительства. Помимо этого, на «Жилищном портале» публикуется информация о застройщиках, которые не имеют соответствующего разрешения или гарантии на привлечение средств дольщиков (по данным местных исполнительных органов).
Будущим покупателям долгожданных квартир крайне важно перепроверять документы застройщиков перед покупкой и знать свои права как дольщиков.
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!
Без активной гиперссылки на материал Sauap.org копирование запрещено!
